Documentação necessária para comprar um imóvel sem dor de cabeça

Você encontrou o apartamento ideal, gostou do preço e já imagina a mudança. Antes de pagar o sinal ou assinar a proposta, vem uma pergunta decisiva: a documentação está em ordem?

Uma compra segura exige conferir três conjuntos de informações: quem compra, quem vende e o imóvel. Essa verificação ajuda a identificar pendências que podem atrasar o financiamento, gerar custos inesperados ou impedir o registro da compra.

A lista exata varia conforme o tipo de imóvel e a forma de pagamento. Use este guia para saber o que pedir e quando aprofundar a análise.

Quais documentos o comprador precisa apresentar?

Para começar, separe:

• documento oficial de identificação e CPF;
• comprovante de estado civil, como certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso;
• comprovante de residência;
• documentos de renda, quando houver financiamento.

Para financiar, o banco pode pedir comprovantes de renda atualizados e declaração de Imposto de Renda, entre outros documentos. Quem trabalha por conta própria também pode passar pela análise de crédito; a forma de comprovar a renda deve ser confirmada com a instituição financeira, de acordo com a atividade e o perfil do comprador. A CAIXA informa que analisa a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel antes de aprovar a operação. ([caixa.gov.br][2])

Dica prática: organize os arquivos antes de fazer propostas. Assim, se encontrar um imóvel adequado, você já sabe o que consegue apresentar ao banco.

Quais documentos pedir ao vendedor?

Peça a identificação do vendedor e confira se o nome corresponde ao proprietário indicado na certidão atualizada da matrícula. Verifique também seu estado civil. Dependendo do regime de bens, a venda pode exigir a autorização do cônjuge. ([planalto.gov.br][3])

Se a negociação for conduzida por procurador, herdeiros ou uma empresa, serão necessários documentos adicionais para confirmar quem pode assinar a venda. Nesses casos, vale resolver as dúvidas sobre a titularidade antes de pagar o sinal.

O documento mais importante: a matrícula do imóvel

A matrícula reúne os registros e averbações feitos no Cartório de Registro de Imóveis. É por ela que você confere quem consta como proprietário e identifica informações registradas sobre o bem, como garantias e restrições.

Peça uma certidão atualizada da matrícula e compare seus dados com o imóvel visitado e com os documentos de quem está vendendo. Uma visualização informal ou uma cópia antiga não substitui essa conferência. O Registro de Imóveis do Brasil distingue a consulta à matrícula on-line da certidão com validade jurídica. ([registrodeimoveis.org.br][4])

Encontrou um registro que não entende, uma divergência de área ou um vendedor que não aparece como titular? Peça esclarecimentos documentados antes de avançar.

Escritura e registro são a mesma coisa?

Não. A escritura ou o contrato adequado à operação formaliza o negócio. O registro do título no Cartório de Registro de Imóveis é a etapa que transfere a propriedade. Em determinadas operações de financiamento imobiliário, o contrato pode ter efeitos de escritura pública, mas também precisa seguir para registro. ([planalto.gov.br][3])

Por isso, receber as chaves ou guardar um contrato assinado não encerra a parte documental da compra.

Que dívidas e pendências devo verificar?

A matrícula é central, mas não responde sozinha a todas as perguntas. Antes de fechar, confira também:

1. IPTU e tributos relacionados ao imóvel: solicite os comprovantes e a certidão pertinente ao endereço. No DF, a Receita disponibiliza serviços de certidões em seu portal. ([ww1.receita.fazenda.df.gov.br][5])
2. Condomínio, se houver: peça uma declaração atualizada de débitos e pergunte sobre cobranças extraordinárias já aprovadas. Esse cuidado é especialmente relevante porque o Código Civil prevê a responsabilidade do adquirente da unidade por débitos condominiais do antigo dono, inclusive multas e juros. ([planalto.gov.br][3])
3. Situação do vendedor: conforme as características da negociação, podem ser necessárias certidões e uma análise adicional para avaliar riscos ligados à venda.

Uma pendência identificada não significa, por si só, que toda compra é impossível. Significa que é preciso entender como ela será resolvida, por quem e em que momento, deixando isso claro no contrato.

Apartamento e casa exigem os mesmos cuidados?

Os documentos pessoais e a matrícula são pontos de partida para ambos. Alguns cuidados mudam:

No apartamento, confira a situação da unidade e da vaga de garagem na matrícula, além dos débitos e das despesas do condomínio.

Na casa, compare a área construída que existe no local com a documentação. Verifique a situação da construção, sua regularização e a averbação pertinente na matrícula. No Distrito Federal, a carta de habite-se integra o processo aplicável às obras autorizadas; a existência do documento e a situação registral devem ser examinadas conforme o imóvel concreto. ([dflegis.df.gov.br][6])

Esse cuidado merece atenção especial quando a casa foi ampliada ou reformada depois da construção original.

O que muda se a compra for financiada pela CAIXA?

Além da análise de renda e crédito, a CAIXA avalia o imóvel como garantia da operação e verifica os documentos envolvidos. Uma simulação ou uma aprovação inicial do comprador não é aprovação definitiva de qualquer imóvel escolhido. ([CAIXA][7])

Antes de assumir um compromisso financeiro, confirme:

• quais documentos ainda faltam;
• se o imóvel pode ser aceito na linha de financiamento desejada;
• quais são os prazos e condições da proposta;
• o que acontece com o sinal se o financiamento ou a documentação não forem aprovados.

Se você ainda está organizando a parte financeira, veja também o guia de financiamento imobiliário da Dias Imóveis.

Quero usar o FGTS. Preciso de algo a mais?

Sim. Além dos documentos da compra e do financiamento, a utilização do FGTS depende da comprovação dos requisitos do trabalhador e do enquadramento do imóvel. A CAIXA informa, entre os documentos que podem ser solicitados, identificação, informações trabalhistas, extrato do FGTS e declaração de Imposto de Renda, conforme a operação. ([CAIXA][8])

Confira a possibilidade de uso antes de contar com esse saldo como parte da entrada. Se você pretende comprar pelo programa habitacional, leia também o guia Minha Casa Minha Vida da Dias Imóveis.

Checklist: o que conferir antes de assinar

Salve esta lista para a hora de analisar um imóvel:

• Tenho a certidão atualizada da matrícula.
• O vendedor e o proprietário registrado foram identificados.
• Entendi os registros e possíveis restrições da matrícula.
• Conferi a situação de IPTU e condomínio, quando aplicável.
• Comparei a construção e a área anunciada com os documentos.
• Confirmei as exigências do banco e do FGTS, se forem usados.
• O contrato informa preço, sinal, prazos, despesas e condições para a devolução de valores, se a operação não avançar.
• Sei qual título será levado a registro e quem acompanhará essa etapa.

Fique atento: pressa para pagar em conta de terceiros, recusa em apresentar a matrícula e explicações apenas verbais para pendências são motivos para interromper a negociação até que tudo seja esclarecido.

Perguntas frequentes

Posso comprar um imóvel sem escritura?

Depende da operação e do título utilizado. Alguns contratos de financiamento podem ter efeitos de escritura pública. O ponto essencial é confirmar que a documentação permite concluir a transferência e registrar o título no cartório competente. ([planalto.gov.br][9])

A análise do banco substitui minha própria conferência?

Não. A análise bancária é uma etapa importante para a concessão do crédito e a aceitação do imóvel como garantia. O comprador também deve entender o contrato, as despesas, os débitos e as condições específicas da negociação. ([CAIXA][7])

Quem paga as despesas da documentação?

O contrato deve deixar a divisão expressa. Como regra geral do Código Civil, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador. Planeje também o ITBI e os demais custos aplicáveis à operação. ([planalto.gov.br][3])

Quanto tempo leva para reunir tudo?

Não há prazo único. Ele depende da disponibilidade dos documentos, de eventuais correções, da análise do banco e dos procedimentos de cartório. Começar pela matrícula e pelos documentos do comprador e do vendedor ajuda a identificar cedo o que precisa ser resolvido.

Quer comprar em Brasília e região com mais clareza?

Se você encontrou uma casa ou apartamento e não sabe por onde começar, posso ajudar a organizar as informações da compra, verificar o que ainda precisa ser apresentado e encaminhar a análise de financiamento conforme o seu perfil. Questões jurídicas ou técnicas específicas podem exigir a avaliação do profissional habilitado correspondente.

Roberto Dias — Corretor e Perito Imobiliário
CRECI-DF 31.823
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